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08:00 - 11:30 und 14:00 - 16:30 Uhr
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Mietliegenschaften
Aufgabenordnung für die Vollverwaltung

Grundlagen und Aktenbeschaffung

  • Erstellen eines Mieterverzeichnisses sowie des Mietzinsdetails
  • Kaufvertrag und alle auf der Liegenschaft lastenden Dienstbarkeiten
  • Alle Bau- und Installationspläne 1:50 oder 1:100
  • Handwerker- und Lieferantenverzeichnis
  • Service-Abonnemente für Lift, Ölbrenner, Waschautomat usw.
  • Versicherungspolicen
  • Erstellen eines Verteilerschlüssels für die Heiz- und Nebenkosten
  • Sorgfältige Aufbewahrung aller wichtigen Akten

Hausordnung und Hauswartung

  • Erstellen einer Hausordnung
  • Erstellen von besonderen Vorschriften für Waschküche, gemeinschaftliche Räumlichkeiten, Autoeinstellhalle usw.
  • Suchen und Einsetzen eines geeigneten Hauswartes
  • Abschluss des Hauswartvertrages und Erstellen eines Pflichtenheftes
  • Erstellen einer Inventarliste über die Hauswartgeräte und –maschinen
  • Überwachung der Hausordnung und der Hauswarttätigkeit

Technische / administrative Arbeiten

  • Periodische Überprüfung der Liegenschaft auf allgemeinen Eindruck (Risse, Feuchtigkeit, Rostschäden, Hausbock usw.) wie auch der Zustand der Wohnungen, Garagen und allgemeinen Räume sowie der Garten- und Umgebungszustand
  • Anordnung von Reparatur- und Renovationsarbeiten, Offertenvergleiche und Arbeitsüberwachung
  • Überprüfung und Bezahlung der Rechnungen von Lieferanten, Handwerkern, der Öffentlichkeit usw.
  • Überwachung aller Anlagen und Installationen, insbesondere der Heizung
  • Abschluss von Versicherungsverträgen, Verkehr mit den Versicherungsgesellschaften im Schadenfall
    (siehe Anmerkung Position 3)
  • Abschluss von Service-Abonnementen und Überwachung der Vertragserfüllung
  • Anordnung und Kontrolle der Tankrevision und der periodischen Reinigung des Kanalisationsnetzes (inkl. Schächte) sowie der Dachabläufe, Kontrolle des Flachdaches
  • Kontrolle über wertvermehrende Investitionen
  • Unterstützung des Architekten bei der Durchführung der Garantiearbeiten bei Neubauten

Buchführung / Finanzielles

  • Für jede Liegenschaft wird ein eigenes, separates Bankkonto geführt
  • Inkasso der Mietzinse, der Heiz- und Nebenkosten und anderer Verbindlichkeiten der Mieter
  • Erstellen der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung
  • Mahn- und Betreibungswesen (inkl. Retention und Ausweisung)
  • Meldung der Mutationen an die Elektrizitäts- und Wasserwerke sowie an die entsprechenden Gemeindeverwaltungen
  • Laufende Verbuchung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben
  • Bezahlung der auf der Liegenschaft lastenden Steuern und Abgaben, der Hypothekarzinsen, Rechnungen für Reparaturen, Versicherungen, Heizung, Strom usw.
  • Bezahlung der Hauswartentschädigung
  • Sozialkostenabrechnung und Lohnausweis für den Hauswart
  • Erstellen einer jährlichen Liegenschaftsabrechnung für den/die GebäudeeigentümerIn.

Allgemeine Arbeiten

  • Ausführung der zusammen mit dem/der GebäudeeigentümerIn gefassten Beschlüsse
  • Vertretung des/der GebäudeeigentümerIn gegenüber der Öffentlichkeit, Behörden, Nachbarn und anderen Drittpersonen
  • Die Überwachung des Mietrechtes
  • Berücksichtigung aller heute geltenden Gesetze und Vorschriften sowie deren zukünftige Abänderungen und Ergänzungen, welche durch das Obligationenrecht, den Bundesbeschluss, die Preisüberwachung, das Mietamt, die Gerichtsentscheide und andere Organe allgemeinverbindlich herausgegeben und eingeführt werden und zwar im besonderen in Bezug auf
  • das allgemeine Mietrecht
  • die Missbrauchsgesetzgebung
  • die Kündigungsbeschränkungen
  • die Mietzinsveränderungen
  • die Form und den Inhalt von allgemeinen und speziellen Mietverträgen
  • die Regelung über die Heiz- und Nebenkosten
  • den Gebrauch und Unterhalt der Mietsache
  • Allgemeine Mietzinsveränderungen
  • Laufende Überwachung der allgemeinen Situation auf dem Mietwohnungsmarkt, der eigenen Ertragslage der Liegenschaft, der Bewegungen des Hypothekarzinses, des Landesindexes der Konsumentenpreise und des Baukostenindexes
  • Die Buchführung der sich daraus ergebenden Mietzinserhöhungen oder 
    -senkungen in Absprache mit dem/der GebäudeeigentümerIn unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und lokalen Gebräuche
  • Kündigung und Änderung bestehender Verträge sowie die Wiedervermietung von freiwerdenden Mietobjekten inkl. den Abschluss der neuen Mietverträge
  • Organisation und Durchführung des Mieterwechsels: Kontrolle der Kündigung auf Rechtsgültigkeit, Überprüfung der gekündigten Mietsache auf notwendige Unterhalts und Reparaturarbeiten, Bezeichnung derjenigen Reparatur- und Erneuerungskosten, die nach allg. Rechtsprechung zu Lasten der ausziehenden MieterIn gehen, Instandstellung der Mietsache und Verrechnung der anteiligen Kosten mit dem/der MieterIn, bzw. dessen Versicherung, Abnahme und Übergabe der Mietsache unter Führung eines Mieterwechsel-Protokolls als Beweismittel
  • Heizöl- und Materialeinkauf
  • Schlichten von Streitigkeiten unter den MieterInnen
  • Erledigung aller Einsprachen auf gütlichem oder gerichtlichem Weg und Abschluss von Vergleichen
  • Prozessführung, Sanktionen und Rekurse
  • Beratung
  • Beratung der GebäudeeigentümerIn in allen baulichen, kommerziellen, rechtlichen und hypothekarischen Fragen im Zusammenhang mit der Liegenschaft
  • Beratung und Antragstellung betreffend Mietzinserhöhungen resp. 
    –senkungen

Anmerkungen

  1. Im Verwaltungsvertrag wird vereinbart, bis zu welchem frankenmässigen Betrag die Verwaltung in eigener Regie Reparatur- und Renovationsarbeiten durchführen darf und in welchen Fällen das Einverständnis der GebäudeeigentümerIn eingeholt werden muss.

  2. In der Regel bestimmt der/die HauseigentümerIn, welche Handwerker und Unternehmer zu berücksichtigen sind. Er kann aber in diesem Punkt der Verwaltung auch freie Hand lassen.

  3. Die zu berücksichtigenden Versicherungsgesellschaften werden durch den/die HauseigentümerIn bestimmt.

  4. Arbeiten und Leistungen gegen besondere Vergütung:
  • Gesamtrenovationen, Umbauten, Anbauten
  • Durchführung von Garantiearbeiten bei Neubauten (Aufnahme,Auftragserteilung, Organisation, Überwachung, Schlusskontrolle)
  • Verkauf der Liegenschaft
  • Umwandlung eines Mietobjektes in Miteigentum oder Stockwerkeigentum
  • Errichten von Baurechten und Dienstbarkeiten
 
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